土地估价是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

我们平常的土地评估业务大部分为国有土地使用权评估，主要有国有建设用地使用权出让价格评估、出让国有土地使用权抵押贷款评估，企业改制所涉及的国有土地使用权价格评估等。

土地估价是否公正、估价结果是否合理，直接影响委托方以及当事人的合法权益。由于土地估价政策性强、涉及面广等因素，估价人员在从事估价时，必须熟悉掌握国家相关法律、法规、政策及当地政府的有关规定，准确界定土地的相关权益性质等因素，因而对估价人员的政策水平、综合评估及处理复杂评估事物的能力要求较高。

假设开发法（又称剩余法，多用于商业、住宅和办公等待开发土地及建成有开发潜力的土地评估）

在企业改制中，由于部分土地资产进入企业净资产，因此在使用每一种评估方法进行土地资产评估时都有一些应注意的事项。

为了确保评估工作的顺利进行，确保评估结果的准确，在土地使用权评估过程中应当遵循一定的原则。一般而言，土地使用权的价格的评估应当掌握以下的原则：

在评估土地使用权价格时必须考虑影响土地价格的因素，这些因素有物理因素，经济因素，社会因素和政策因素。

土地使用权拥有者如系国有企业，因转让、入股等需要而进行评估时，应先经其主管部门的同意，并向当地国有资产行政管理部门申请立项，获得立项批准后，才能委托资产评估机构进行评估。