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一般土地估价程序有哪些?
2024-01-08 10:59:23

土地估价是否公正、估价结果是否合理,直接影响委托方以及当事人的合法权益。由于土地估价政策性强、涉及面广等因素,估价人员在从事估价时,必须熟悉掌握国家相关法律、法规、政策及当地政府的有关规定,准确界定土地的相关权益性质等因素,因而对估价人员的政策水平、综合评估及处理复杂评估事物的能力要求较高。

在实际工作中,土地估价具有一套严格的估价程序,任何估价项目一旦脱离了这个程序,必然会形成估价上的瑕疵,影响估价结论的有效性、科学性和合理性,作为一名合格的专业估价师,要把估价工作程序熟记于胸,不但能规避土地估价风险、保证估价结果的科学性和合理性,而且能提高工作效率。

土地价格评估程序一般为:

(1)明确估价基本事项;

(2)拟订估价作业方案;

(3)收集估价所需资料;

(4)实地查勘;

(5)选定估价方法,测算宗地价格;

(6)确定估价结果;

(7)撰写估价报告;

(8)编辑整理评估报告书,估价资料归档。

 

01明确估价基本事项

明确估价基本事项应征得委托方认可,订立委托协议,主要包括以下内容:

(1)明确估价目的:估价目的由委托方提出,在估价委托协议中明确。估价目的应符合相关法律、法规及政策规定。

(2)明确待估宗地:明确待估土地包括明确待估土地的物质实体状况和权益状况.对所在位置、土地范围、土地权利状况、土地利用类型、土地利用状况等进行明确界定,并应有明确的依据和理由。

(3)明确估价期日:估价期日,即估价基准日。应根据估价目的确定,在估价委托协议中明确,并采用公历表示,具体到年月日。

(4)明确价格内涵:地价定义中应说明价格类型、权利特征、估价期日、土地利用条件(现状利用或规划利用条件)、实际开发程度和设定的开发程度、证载用途、实际用途、设定用途等。

(5)明确估价日期:明确估价师从开始作业到完成报告的持续时间。

02拟定估价作业方案

在明确待估土地基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,拟订估价作业方案,主要包括以下内容:

(1)拟定估价技术路线和初步选择估价方法;

(2)拟定资料收集的清单和收集资料的渠道;

(3)预计所需的时间、人员和经费;

(4)拟定作业步骤和时间进度安排。

03收集估价所需材料:

估价机构和估价人员应收集估价所需最新资料,并进行核实、分析、整理。需要收集的资料包括但不限于以下内容:

(1)土地自身资料,包括反映土地权属状况及实体状态的资料;

(2)价格影响因素的资料,是对待估土地价格有影响的一般因素,区域因素,个别因素资料;

(3)土地交易资料,指用途,权利,区位等与待估宗地相同或相近的土地市场交易资料;

(4)其他类型的资料,如当地的基准地价、地价指数、工程造价标准等相关资料;

(5)需要收集的图件资料,主要包括级别(或区域)基准地价图、宗地图、宗地建筑平面图等。

04实地勘察

估价人员应实地查勘待估宗地及相关案例资料,充分了解掌握待估土地及评估所用案例的坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况。

对待估土地及周边情况等进行现场拍照,同时对已获取的资料进行核查,并补充收集估价所需的其他资料。

05选定估价方法,试算价格

估价人员应熟知,理解并正确运用土地估价方法。对所收集的相关材料进行分析整理,判断地价的走势和因素对地价的影响程度,分析待估土地价值,确定相关估价参数。评估土地价格,除特殊情况,应在主要估价方法中至少选用两种适宜的估价方法进行。

06确定估价结果

估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等具有代表性、适宜性、准确性方面,对各测算价格进行客观分析,并结合估价经验对各测算价格进行判断调整,确定估价结果。若舍弃某种估价方法的测算结果,应说明理由。

视待估土地和方法适用情况,选择以下方法确定估价结果,并说明理由:

(1)简单算术平均法;

(2)加权算术平均法;

(3)综合分析法。

07撰写、内部审核并交付评估报告书

土地地价评估完成后,应撰写土地估价报告,并编制估价技术报告(评估工作底稿)。一份完整的土地评估报告应分结果报告与技术报告两个部分,其中包括封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、总述、估价对象描述及地价影响因素分析 、土地估价、附件等部分。

估价报告与估价技术报告(评估工作底稿)按国家有关规定需要备案的,应在提交给委托方之前,先予备案。

估价报告交付给委托人之前要经过内部审核,相当于产品出厂前要经过质量检验,是保证估价报告质量、防范估价风险的最后一道防线。

估价报告经内部审核合格后,在估价报告交付期限内交付给委托人。

08估价资料归档

完成并出具估价报告后,估价资料和估价报告书分类整理归档,某项具体估价业务结束后,应按照公司档案管理制度将估价资料和估价报告整理形成估价档案,做到全面、易查。严格按照《中华人民共和国资产评估法》第二十九条规定“评估档案的保存期限不少于十五年,属于法定评估业务的,保存期限不少于三十年”。

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